Veel gestelde vragen over VVE

VvE betekent Vereniging van Eigenaars. Deze vereniging vertegenwoordigt de gezamenlijke appartementseigenaars.

Ja, als appartementseigenaar ben je verplicht lid van een VvE.

De vergadering is het hoogste orgaan binnen een VvE. De vergadering neemt de besluiten die uitgevoerd moeten worden. Eén keer per jaar komt 'de vergadering' bijeen.

Het bestuur kan bestaan uit een of meer bestuurders. Het bestuur wordt benoemd door de vergadering van eigenaars en kan ook door de vergadering worden ontslagen. Het bestuur voert de besluiten uit die door de vergadering van eigenaars zijn genomen en het bestuur kan namens de VvE overeenkomsten afsluiten met aannemers, schilders, verzekeringsmaatschappijen, etc. Het bestuur moet minimaal één keer per jaar verantwoording afleggen aan de vergadering van eigenaars.

n veel splitsingsreglementen wordt de term 'administrateur' gebruikt in plaats van de term 'bestuur'. Het betekent dus precies hetzelfde als bestuur.

Een bestuur kan worden samengesteld uit de appartementseigenaars, maar meerdere bestuurstaken kunnen ook uit handen gegeven worden aan een ‘beheerder’. Een beheerder is een professioneel kantoor zoals Steenhuis Vastgoedmanagement, die bijvoorbeeld het technische beheer of het financieel beheer op zich neemt.

Een beheerovereenkomst is een overeenkomst tussen de Vereniging van Eigenaars als opdrachtgever en bijvoorbeeld Steenhuis Vastgoedmanagement als Vastgoedmanager. In de beheerovereenkomst worden alle afspraken gemaakt met betrekking tot de taken en werkzaamheden die de beheerder zal uitvoeren, welke beloning daar tegenover staat, met welke index de prijzen jaarlijks aangepast mogen worden, voor hoe lang het duurt en hoe de overeenkomst opgezegd kan worden.

Een splitsingsakte is een notariële akte waarin het gebouw gesplitst is in meerdere appartementsrechten. De splitsingsakte geeft een opsomming van onder meer de zogenaamde privé-gedeelten (het exclusieve gebruiksrecht van bijvoorbeeld een appartementswoning, een berging, een garage, een parkeerplaats, etc).

Het splitsingsreglement is een onderdeel van de splitsingsakte. Hierin staan de rechten en de verplichtingen van de appartementseigenaars en de verdeling van het stemrecht. Ook staat hierin welk aandeel de eigenaars moeten bijdragen in de schulden en kosten van de VvE en wordt een opsomming gegeven van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken.

Dat hangt er van af wat er is bepaald in het splitsingsreglement. Als raamkozijnen binnen de gemeenschappelijke zaken vallen, dan kan het zo zijn dat je als eigenaar moet meebetalen aan de kozijnen van de buurman. Hetzelfde kan ook het geval zijn bij bijvoorbeeld liftonderhoud: dat je daaraan moet meebetalen ook als je op de begane grond woont.

In een huishoudelijk reglement kan bijvoorbeeld iets staan over zogenaamde ‘harde vloerbedekking’. Het is dan bijvoorbeeld niet toegestaan om harde vloerbedekking aan te brengen, mits u geen onredelijke hinder veroorzaakt aan andere eigenaars of gebruikers.

Het geld dat betaald is aan het reservefonds wordt niet meer terugbetaald aan een eigenaar als die gaat verhuizen. Het blijft staan op de spaarrekening van de VvE om toekomstig groot-onderhoud te betalen.

De kascontrolecommissie van de VvE controleert de jaarstukken die door het bestuur zijn opgemaakt. Daarna brengt zij advies uit aan de VvE vergadering en adviseert zij om al dan niet decharge te verlenen. De kascontrolecommissie moet uit VvE-leden bestaan en moet elk jaar worden gekozen. Het aantal kascommissieleden bedraagt minimaal twee.

Ieder appartementengebouw heeft een splitsingsakte, waarin de oprichting van de VvE staat vermeld. De VvE bestaat dus wel maar kan een slapend bestaan leiden als er nooit vergaderd wordt, geen bestuur wordt aangesteld, en als en geen periodiek onderhoud wordt gepleegd. De VvE heeft dan ook geen collectieve opstalverzekering en er is geen eigen bankrekening op naam van de VvE. Vroeg of laat zal zo’n VvE in de problemen komen, meestal door een aanschrijving van de gemeente waarin de appartementseigenaars verplicht worden het pand te onderhouden. Op dat moment zullen de kosten voor de individuele eigenaars heel erg hoog zijn. Om dit te voorkomen is het dus verstandig om een VvE goed gezond te houden.

Dit is afhankelijk van de inhoud van uw hypotheekakte en van het splitsingsreglement. In uw hypotheekakte kan een bepaling zijn opgenomen dat u het appartement niet zonder toestemming van de hypotheekhouder mag verhuren. In een splitsingsreglement is meestal een bepaling opgenomen over het in gebruik geven van een appartement aan een ander. Hierin kan bijvoorbeeld zijn bepaald dat u uw appartement mag verhuren aan een huurder, maar die moet dan meestal wel een verklaring ondertekenen dat hij het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement van de VvE zal naleven. Het kan ook zijn dat in de splitsingsakte de verhuur aan bepaalde voorwaarden is verbonden. Bijvoorbeeld dat een huurder het gebruik van het appartement alleen kan verkrijgen na toestemming van het bestuur of van de vergadering.

Alle appartementseigenaars zijn mede-eigenaar van het gehele appartementencomplex en zijn lid van de VvE die het beheer voert over de gemeenschap. De VvE beslist of en wanneer er onderhoud gepleegd moet worden en tegen welke kosten. De huurders maken geen onderdeel uit van de VvE en hebben geen toegang tot de vergadering van eigenaars en zij hebben hierin ook geen stemrecht (tenzij zij hiertoe door de verhuurder zijn gemachtigd). De huurders kunnen natuurlijk wel overleg voeren met hun verhuurder. Deze kan op zijn beurt de kwestie voorleggen aan de VvE.

Ja, als er sprake is van een hoofdsplitsing en een ondersplitsing. Deze constructie wordt vaak toegepast bij een appartementencomplex dat uit woningen en winkels bestaat. Het complex wordt dan gesplitst in twee appartementsrechten, te weten woningen en winkels. Vervolgens vindt er een ondersplitsing plaats van de woningen. De woningeigenaars vormen dan samen een onder-VvE. Zij hebben een eigen splitsingsakte, splitsingsreglement, bestuur, voorzitter, etc. Tezamen met de winkels vormen ze een hoofd-VvE.